Цены на вторичное жилье фактически перестали расти из-за дорогой ипотеки

Средняя стоимость 1 кв. м жилья на вторичном рынке Москвы (без учета элитного сегмента) по итогам апреля этого года составила 284 500 руб., подсчитала компания «Инком-недвижимость». По ее данным, цены на готовые квартиры выросли всего на 0,4% по сравнению с предыдущим месяцем и на 0,6% за год. В «Циане» считают, что вторичка в апреле в среднем стоила 370 700 руб. за квадрат. Это на 1,1% больше, чем было в марте, и на 4,1% – чем год назад. В сервисе «Яндекс недвижимость» говорят о 459 000 руб. за 1 кв. м (+0,9 и 7,1% соответственно), но он считает не среднюю цену, а медианную. Несмотря на разницу в цифрах, опрошенные «Ведомостями» эксперты говорят, что в реальном выражении столичное жилье дешевеет, учитывая годовую инфляцию. Минэкономразвития на 28 апреля оценивало ее в 10,34%.

Похожая ситуация складывается в Подмосковье и новой Москве, хотя в последнем регионе темпы роста цен на вторичку более высокие. По данным «Циана», за год квадрат там подорожал на 6,2% до 249 000 руб. В «Яндекс недвижимости» говорят о 257 000 руб. (+8,9%), в «Этажах» – о 204 600 руб. (+2,9%). А вот по сравнению с мартом стоимость квартир в новой Москве практически не изменилась, говорит представитель первой компании.

В «Циане» заметили небольшой прирост в 0,4%, а в «Этажах» даже говорят о снижении средней цены на уровне 0,2–0,3%. По словам руководителя «Циан.Аналитики» Алексея Попова, более выраженная годовая динамика связана с активным строительством Троицкой линии метро и высоким спросом на компактные студии, которых не так много в старой Москве.

В Подмосковье, по данным «Инком-недвижимости», метр подорожал на 0,3% за апрель и на 1,6% за год до 144 800 руб. По подсчетам «Циана», цена на вторичку в этом регионе выросла на 0,4% за последний месяц и на 0,5% за год (до 166 900 руб. за квадрат). А в «Яндекс недвижимости» утверждают, что медианная стоимость жилья на вторичном рынке Подмосковья снизилась – на 2,6% за год и на 0,1% за месяц (до 155 000 руб. за 1 кв. м). Представитель сервиса объясняет это высокой конкуренцией со стороны новостроек и загородной недвижимости. Кроме того, в экспозиции на вторичном рынке Подмосковья представлено много однотипных квартир, так как более половины предложения сосредоточено в нескольких десятках крупных жилых комплексов, добавляет Попов. Все это, по его словам, обостряет конкуренцию и влияет на цены.

Но главной причиной стагнации на рынке готовых квартир Московского региона остается дорогая ипотека, которая сдерживает спрос, говорят опрошенные «Ведомостями» эксперты. По их словам, сейчас практически все сделки проходят с использованием наличных средств, но таких покупателей немного. Как вариант – альтернативные сделки. В итоге из-за низкого спроса накапливается предложение. На этом фоне часть собственников в последние месяцы снизили цены, отмечает ведущий аналитик «Этажей» Александр Иванов. Вторичка начнет дорожать более серьезными темпами только в случае существенного снижения ключевой ставки, удешевления жилищных кредитов и падения ставок по вкладам до 10%, считает директор направления «вторичный рынок» «Инком-недвижимости» Сергей Шлома. Тогда, по его мнению, на рынок вернутся ипотечные покупатели, а банковские вкладчики начнут искать новые инструменты для вложений. Но это, полагает Шлома, произойдет не скоро.

Более того, как отмечают эксперты, в ближайшие месяцы стагнация в сегменте готовых квартир усилится в связи со снижением покупательской активности из-за майских праздников и начала сезона отпусков. При этом, несмотря на прогнозы экспертов, пока продажи вторичного жилья растут. К примеру, в Москве управление Росреестра в январе – марте (за апрель данных еще нет) зарегистрировало 33 909 сделок с готовыми квартирами. А это на 12,4% больше, чем было в I квартале прошлого года. Такую динамику эксперты объясняют низкой базой начала 2024 г. и переориентацией части покупателей новостроек на более дешевую вторичную недвижимость.