В Киеве риелторы уже ищут недвижимость на продажу

Вот мы и дожили до времен, когда рынок недвижимости в Киеве зашевелился, а цены почти достигли уровня 2021 года. Впрочем, не на все объекты цены повысились — этот процесс очень избирательный. Поэтому любопытно проанализировать причины растущего интереса — это тренд или случайность? Как долго продержатся высокие цены и когда уже придет время выгодно продавать?

Возвращение инвестиций в недвижимость

Еще недавно мы читали о том, что только неразумные могут вкладывать деньги в рынок недвижимости во время войны. Но вот оно происходит на наших глазах: инвесторы скупают квартиры в центре Киева, чтобы сдавать их в аренду, совсем как до широкомасштабного вторжения. Что происходит?

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Налог на недвижимость: кто и сколько должен платить в этом году

Во-первых, это говорит о том, что они верят в скорое окончание войны и послевоенный бум недвижимости. Ведь во всем мире Украина стала не просто мемом, она вызывает заинтересованность. Люди желают посмотреть на этот несокрушимый народ и прикоснуться к истории, для этого они хотят приехать в Украину, а им же надо где-то жить.

Поэтому это категория в основном иностранных инвесторов, иногда из Азии или с других континентов, которые покупают квартиры под суточную аренду и аренду для туристов, приезжающих на короткий срок. Их интересуют в основном квартиры в центре города с хорошим видом.

Вторая причина возрастающего интереса к недвижимости — это хаос, рожденный правлением нового президента США. Это и фондовый рынок, и обесценивание доллара, — все чаще мы слышим о недоверии к доллару. Инвесторы хотят защитить свои капиталы от инфляции. Их интересуют новостройки в центральных и близких к центру районах возле метро.

Третья — это сумасшедший поток внутренне перемещенных лиц (ВПЛ), которые не будут покупать недвижимость на Крещатике, но будут арендовать ее в спальных и даже центральных районах. Именно под них покупают недвижимость. Не секрет, что после 2014 года в Киев переселилось много людей из Донбасса, которые могли себе позволить купить или арендовать не самое дешевое жилье.

Изменения в спросе

Цены на дома разных типов растут вовсе не одинаково. Агенты по недвижимости в своих объявлениях различают такие типы домов:

• царские;
• «сталинки»;
• «хрущевки»;
• «брежневки»;
• современные.

Так вот, спрос на современные именно каркасные дома значительно вырос по сравнению с панельными или домами с самонесущими стенами. В результате панельные и дома с самонесущими стенами все больше обесцениваются и теряют в стоимости.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Квартира в Киеве и области: средняя площадь жилья уменьшается

При этом почти все дома до «брежневок» строились с самонесущими стенами, то есть перекрытия опирались на стены. Высотность таких домов до 5–6 этажей.

«Брежневки» и часть «хрущевок» строились преимущественно панельными. Проблема в том, что такие дома практически карточные. Во время атак ракетами падают целые секции, именно поэтому такие конструкции запрещено строить, например в Израиле.

Самые надежные — каркасные здания, которые создаются за счет вертикальных колонн и горизонтальных балок, способных выдерживать значительные нагрузки. При попадании ракеты в такие дома, как правило, повреждается не так уж и много, иногда только одна квартира, и потом их быстро восстанавливают. Сегодня они пользуются наибольшим спросом. В последнее время агрессор даже не старается атаковать такие дома, потому что атакуя каркасное здание максимального результата от террора не достигнешь.

Нужно отметить, что среди современных домов не все каркасные. Более того, дома экономкласса обычно панельные, они самые опасные. Также опасны здания с самонесущими стенами, потому что они, как правило, имеют большой физический износ стен и в случае попадания тоже могут обрушиться целыми секциями.

Именно эти соображения на сегодняшний день и сформировали повышенный спрос на современные каркасные дома. Как закономерный результат — повышенные цены на квартиры в таких домах. Скажем больше, цены на такие здания и в дальнейшем будут расти, в отличие от панельных или домов с самонесущими стенами.

Цены

Конечно, всех интересуют реальные цены купли-продажи жилья. Так вот, зимой в Соломенском районе столицы продали квартиру в «хрущевке» за 800 долл./кв. м (все цены округленные), аналогичную — на Сырце. Впрочем, иногда можно продать дороже, если у покупателя есть особый интерес именно к этому дому или району.

Что такое особый интерес? Ну, например, теща живет в соседнем подъезде или свет в этом доме не отключают или есть индивидуальное отопление и т.п. Бывают разные ситуации, это уже как кому повезет, но 800 долл./кв. м — это массовая ситуация для «хрущевок» и «брежневок», рыночная цена колеблется вокруг этой цифры.

Также недавно на Новобеличах в панельном доме («чешский проект», который раньше пользовался повышенным спросом) квартиру продали за 900 долл./кв. м. Как говорят оценщики, надбавка за «чешский проект» — 12,5%.

Вместе с тем в новостройке на Теремках квартиру (со стильным ремонтом и мебелью) на 21-м этаже 25-этажного дома продали за 1600 долл./кв. м. То есть, несмотря на то, что новостройка расположена далеко от центра и высокий этаж (все же каркасная новостройка и квартира не только с ремонтом, но и с мебелью), цена почти вдвое выше, чем на «хрущевку».

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Аренда однокомнатных квартир в Украине упала: в каких городах больше всего подешевело жилье

Важным фактором также является площадь квартиры.

Так, в Днепровском районе в новостройке квартиру с ремонтом площадью 119 кв. м продали за 800 долл./кв. м. Оценщики называют это фактором масштаба: в небольших квартирах до 40–50 «квадратов» стоимость квадратного метра всегда выше.

Что касается стоимости новостроек, стоит отметить, что после ввода в эксплуатацию их цена возрастает примерно на 10–20%.

Кроме того, снижает стоимость жилья (примерно на 300 долл. за квадратный метр) отсутствие ремонта. А наличие автономного отопления, наоборот, повышает стоимость квартиры примерно на 10%. Это наблюдается в Киеве, где с отоплением проблем все-таки почти нет.

Дополнительные факторы цены

Несмотря на то, что в последнее время энергетики радуют киевлян бесперебойным электроснабжением, фактор электронадежности все еще учитывается при выборе дома, в котором покупают квартиру. Если в доме не бывает отключений электроэнергии, то квартира в нем пользуется повышенным спросом. А если в доме есть еще и укрытие, то это тоже может дополнительно повысить стоимость продажи.

Конечно, факторы местоположения — в центре города или в центре спального района — также никуда не делись. Большинство хочет жить неподалеку места работы, близко к супермаркетам, салонам и другим благам цивилизации, с хорошим доступом детей к школе, а пожилых родителей — к поликлинике и т.п.

А вот для верхних этажей наступили плохие времена. Никто не хочет там жить, поскольку считается, что риск попадания там выше, а пожар гасить сложнее. Поэтому, как и в начале вторжения, преимуществом пользуются нижние этажи — до шестого.

При этом каркасные дома все же не ниже 20–25 этажей, и здесь уже покупатель выбирает между Сциллой и Харибдой — высоким этажом в каркасном доме или низким в панельном, то есть вид дома или большая безопасность. Например, квартиру в каркасном доме с видом на Днепр (видовая квартира) площадью 30 кв. м на 21-м этаже без ремонта продали в апреле 2025 года за 53 тыс. долл. (1700 долл./кв. м). Космическая цена, не так ли?

Таким образом, базовая цена квадратного метра в квартире площадью 40–50 кв. м в новостройках, введенных в эксплуатацию, без ремонта, составляет 1200–1400 долл. в зависимости от локации, а в квартирах в панельных домах и «хрущевках» — 800 долл.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Без панорамных окон, но с более крепкими дверями: эксперты спрогнозировали, каким домам будут отдавать предпочтение украинцы после войны

Тем не менее, многие понимают преимущества жизни в современных домах и выбирают их, пусть даже меньшей площади, поэтому новостройки и в дальнейшем будут дорожать, пока не начнут сносить «хрущевки» и строить на их месте современные здания. Этот процесс неминуем.

Понятно, что особым спросом, как всегда, пользуются квартиры в самом центре — на Крещатике и Печерске, которые, как уже отмечалось, покупают под сдачу в суточную аренду и аренду иностранцам. Новостроек здесь очень мало, но, повторюсь, центр — это лучший выбор для сдачи в аренду, особенно суточную, поэтому здесь цены возвращаются до уровня 2021 года почти независимо от конструктивной схемы здания и составляют иногда такие космические суммы, как 4–5 тыс. долл./кв. м. Впрочем, в Европе давно привыкли к таким ценам. Мы можем только радоваться, что величина аренды снова не успевает за ценами продажи, поэтому ставка капитализации составляет примерно 5–6%, что означает окупаемость 20–25 лет. Итак, аренда все еще выгоднее покупки.

Сегодня в Киеве строят все больше современных каркасных домов, и цены на них растут как грибы после дождя, потому что из всех столиц Европы здесь самые низкие цены на жилую недвижимость. А опытные инвесторы понимают, что после войны спрос на недвижимость в Киеве будет сумасшедший, и цены повысятся, поэтому покупают из расчета именно на повышение цен в будущем и вложение денег сегодня.