Как сохранить ипотечное жилье при банкротстве: подробная инструкция

До недавнего времени банкротство почти гарантированно лишало россиян ипотечной квартиры, даже если она была единственным жильем. Но с 2024 года все изменилось: новые нормы закона позволяют сохранить заложенное жилье при соблюдении ряда условий. Как именно это работает, что нужно учесть и какие ошибки могут стоить квартиры, разбираемся вместе с юристами и экспертами.

Новые правила: что изменилось?

Раньше закон защищал единственное жилье должника от изъятия, но только если оно не находилось в залоге. Поскольку ипотека — это вид залога, даже добросовестные заемщики, исправно платившие кредит, при банкротстве теряли квартиру, отмечает руководитель юридической компании «Центр правовой и налоговой помощи» Екатерина Дубкова. Недвижимость включалась в конкурсную массу и продавалась с торгов.

«Единственным спасением от реализации для банкротов была нерасторопность залогового кредитора. Если он не успевал в отведенное законом время заявить свои требования в суд, то терял свой залоговый статус. Единственное ипотечное жилье становилось просто единственным и оставалось в собственности должника. Однако случаи такого везения можно пересчитать по пальцам», — рассказывает гендиректор компании «Долгам.нет» и арбитражный управляющий Дмитрий Донсков.

Однако в 2023 году Верховный суд РФ пересмотрел эту практику. Рассмотрев дело о банкротстве с единственной ипотечной квартирой, ВС РФ отменил решение арбитражного суда и постановил: если заемщик не допускал просрочек по ипотеке, банк и должник должны заключить мировое соглашение и договориться о реструктуризации долга. В таком случае жилье оставалось у заемщика и не изымалось. Это решение создало прецедент, позволивший сохранять ипотечное жилье при банкротстве, если оно было единственным, а платежи по кредиту вносились вовремя.

В 2024 году законодатели закрепили эту норму. С 8 августа 2024 года в России начал действовать Федеральный закон №298, который впервые позволил сохранить ипотечное жилье при банкротстве физического лица, если соблюдены определенные условия. 

Когда ипотечную квартиру можно сохранить при банкротстве

По закону для сохранения ипотечной квартиры должны быть выполнены следующие условия:

• Жилье должно быть единственным у должника (учитываются все объекты недвижимости, включая доли).
• Не должно быть просрочек по ипотечному кредиту и обязательствам первой и второй очереди (например, алименты, компенсации вреда жизни и здоровью).
• Должник или третье лицо (например, родственник) должны иметь возможность продолжать погашать ипотеку.

При выполнении этих условий заемщику доступно два варианта развития событий:

• Мировое соглашение с банком – должник и кредитор заключают отдельное соглашение, по которому выплаты по ипотеке продолжаются на прежних условиях. Согласие других кредиторов не требуется, суд утверждает соглашение.
  «Максимально охотно на заключение мировых соглашений по ипотеке  в настоящее время идет Сбербанк, по остальным банкам правоприменительная практика можно сказать, только формируется», — отмечает директор по развитию федеральной юридической компании «Алые паруса» Дмитрий Смородинов. 
   
• Погашение долга третьим лицом — родственник или знакомый полностью выплачивает остаток по ипотеке. После этого квартира исключается из конкурсной массы, а банк не участвует в деле о банкротстве.

Соответственно, заемщик-банкрот может остаться жить в ипотечной квартире и продолжать выполнять свои обязательства по кредиту, если удалось достигнуть мирового соглашения с банком. При этом, если условия, необходимые для сохранения ипотечного жилья, не выполнены, сохранить квартиру уже не получится никаким образом — она будет реализована для погашения долгов. 

Важно! Редкое исключение — наличие у заемщика ребенка-инвалида, в таком случае органы опеки могут ходатайствовать о сохранении жилья, если оно необходимо для ребенка, поясняет аналитик Банки.ру Артур Хачатрян. Однако стоит понимать, что наличие детей само по себе не гарантирует сохранение ипотечной квартиры, если не выполняются условия закона, исключение — если в квартире есть доли, принадлежащие детям, или использовались материнский капитал или субсидии: в таком случае суд может учесть интересы детей и не включить жилье в конкурсную массу. Все выплаты на детей (пособия, алименты) также сохраняются и не включаются в конкурсную массу при оформлении банкротства.

Что нужно сделать на этапе подготовки к банкротству, чтобы сохранить ипотечное жилье

Чтобы сохранить ипотечную квартиру при банкротстве, важно предпринять следующие шаги:

• Своевременно обратиться за юридической помощью — это позволит разработать план сохранения имущества и избежать ошибок.
• Продолжать выплачивать аннуитетные платежи по ипотеке — даже при подаче на банкротство важно стремиться не допускать просрочки. Лучше всего использовать семейные средства или помощь родственников, не оформляя при этом новые кредиты. Своевременные выплаты помогут убедить суд и банк в платежеспособности должника.
• Можно рассмотреть опцию привлечения поручителей — например, можно использовать новый механизм погашения долга третьим лицом, если есть родственники или друзья, готовые помочь финансово. Они могут выплатить долг вместо заемщика, после чего жилье получит иммунитет от реализации.
• Подготовить план реструктуризации — если не удалось договориться с ипотечным банком напрямую, можно предложить суду график погашения долга на срок до 3–5 лет.
• Заключить мировое соглашение с банком — это позволит сохранить квартиру, но важно понимать, что долг по ипотеке при этом не списывается.

Важно! Помните, что все попытки спрятать или переписать имущество незаконны и могут привести к проблемам. Все действия должны осуществляться в правовом поле, и после сохранения квартиры заемщик обязан выплачивать ипотеку. При соблюдении этих условий и своевременном обращении за помощью у должника есть реальные шансы сохранить ипотечное жилье при банкротстве, избавившись при этом от других долгов. 

Как проходит банкротство с действующей ипотекой

Если должник хочет сохранить ипотечную квартиру, процедура банкротства будет строиться по особому сценарию. Все начинается с согласования условий с банком, и при соблюдении необходимых требований процесс идет по следующему алгоритму:

• Суд утверждает мировое соглашение между банком и заемщиком, касающееся только ипотечного жилья.  
• Квартира исключается из конкурсной массы, даже если другие кредиторы против.  
• Ипотека остается, и ее нужно продолжать платить – за счет средств третьего лица (помощника).  
• После завершения банкротства должник может вернуться к самостоятельным выплатам, но помощник получает право требовать с него возврата потраченных средств.

 Важные нюансы:  

• Помощник должен предоставить беспроцентный долгосрочный займ (минимум на 3 года).  
• Если условия соглашения нарушаются, банк может вернуть долг в реестр требований (если банкротство еще не завершено) или инициировать взыскание жилья (если процедура уже окончена).
• Должнику может потребоваться зарезервировать до 10% стоимости квартиры для выплат кредиторам первой и второй очереди, если других активов недостаточно.
• На ипотеку можно направлять доходы, не входящие в конкурсную массу, например, выплаты участникам СВО.  

«Практика показывает, что банки чаще соглашаются на сохранение ипотеки, если заемщик демонстрирует готовность платить, имущество ликвидно и его стоимость покрывает долг, есть возможность привлечь поручителей или созаемщиков и если должник действует через профессиональных юристов. Важно помнить, что каждый случай индивидуален, и решение банка зависит от конкретной ситуации и экономической целесообразности для кредитора», — отмечает руководитель управления урегулирования ипотечных и корпоративных активов «Свой Банк» Александр Климкин.

Что будет с ипотекой, если жилье все же включили в конкурсную массу

Не всегда удается сохранить квартиру при банкротстве, особенно если есть долги по ипотеке или в собственности должника имеется другое жилье. В таких случаях ипотечная квартира подлежит продаже, а вырученные средства распределяются строго по закону следующим образом:

• Банк, как залогодержатель, имеет право на 80% от вырученной суммы.
• Около 15% направляют на выполнение требований взыскателей первой и второй очереди.
• Оставшиеся 5% используют для погашения судебных затрат, расходов, связанных с оплатой услуг управляющего и лиц, привлеченных им к процедуре, например, оценщика.

Сейчас Госдума рассматривает законопроект, который предлагает новые правила распределения выручки от продажи единственного жилья банкрота: 90% стоимости недвижимости получает банк-кредитор, 5% — прочие кредиторы (первой и второй очередей), еще 5% идут на обеспечение должника альтернативной жилплощадью. Пока законопроект прошел только первое чтение. 

Что точно не стоит делать: ошибки, из-за которых можно потерять ипотечную квартиру

Даже при наличии всех шансов на сохранение жилья должники нередко совершают фатальные ошибки, которые перечеркивают возможности, предусмотренные законом. Среди них: 

• Наличие просрочек по ипотеке или другим обязательствам — это лишает права на сохранение жилья по новым правилам.
• Попытки скрыть наличие другой недвижимости (в том числе долей) — суд учитывает всю собственность должника и тщательно проверяет фактическое проживание, пригодность жилья и наличие альтернативы.
• Попытки переписать имущество — важно помнить, что сделки с недвижимостью за три года до банкротства могут быть оспорены.
• Надежда, что наличие детей или использование материнского капитала автоматически защитит квартиру — суд учитывает интересы детей, но гарантии сохранения жилья нет без соблюдения остальных условий, говорит управляющий партнер юридической компании «Лазарев и Партнеры» Валентин Лазарев.

Чтобы не доводить ситуацию до банкротства, берите ипотеку с комфортным ежемесячным платежом. Рассчитать сумму, которую вы сможете без труда выплачивать, можно с помощью ипотечного калькулятора Банки.ру.