Мэрия Москвы отменяет льготы девелоперам за строительство складов

Правительство Москвы исключило классические склады из списка объектов, строительство которых давало девелоперам право получать от городских властей льготы на перевод участков под жилье. Соответствующие изменения в постановление № 1874-пп, которое регулирует предоставление преференций инвесторам за создание мест приложения труда (МПТ) на территории столицы, были внесены 30 апреля.

Логистическая отрасль сегодня находится на подъеме, что позволяет бизнесу инвестировать собственные средства в реализацию таких проектов в полном объеме, объясняет такое решение представитель департамента инвестиционной и промышленной политики Москвы (ДИиПП). По его словам, по этой причине дополнительная поддержка города этой сфере не требуется.

Собеседник также добавляет, что сегодня столичные власти сосредоточены больше на поддержке капиталоемких проектов индустриального строительства, которые включат в себя промышленные технопарки, заводы и фабрики, например по выпуску пищевой и строительной продукции, объекты light industrial (используются для нужд легкой промышленности. – «Ведомости»). В связи с этим город повысил коэффициент (с 0,7 до 0,8) в отношении таких комплексов, позволяющих девелоперам получить больше льгот за перевод участков под жилье при их одновременном возведении.

В рамках программы МПТ правительство Москвы уже заключило 47 соглашений с инвесторами, которые должны будут построить в общей сложности 2,46 млн кв. м производственно-складских площадей, подсчитала IBC Real Estate. 58% (1,4 млн кв. м) этой недвижимости – склады, уточняет руководитель департамента исследований и аналитики этой компании Екатерина Ногай.

Всего же жилые застройщики планировали в ближайшие 5–7 лет возвести на территории города более 3 млн кв. м логистической недвижимости, добавляет руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев. По его словам, 90% этих проектов должны были появиться в новой Москве. Региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко говорит, что сейчас по этой программе в новой Москве уже строится 530 000 кв. м складов со сроками ввода в 2025–2026 гг. Директор департамента складской и промышленной недвижимости компании Remain Александр Федоров уверяет, что сейчас жилые застройщики возводят в общей сложности 1,6 млн кв. м логистической недвижимости, еще 1,38 млн кв. м находится на стадии проектирования.

Среди компаний, которые сегодня участвуют в программе МПТ, опрошенные «Ведомостями» эксперты называют, к примеру, Level Group, Parametr и «Гранель». В первой компании от комментариев отказались. Управляющий партнер Parametr Александр Манунин уверен, что изменения никак не отразятся на бизнесе компании. Логистическая недвижимость будет развиваться независимо от наличия поддержки, так как она востребована и будет оставаться таковой в связи с продолжающимся ростом сегмента электронной коммерции, объясняет он.  

По словам Манунина, в ближайшие годы Москве дополнительно потребуется не менее 5,5 млн кв. м логистической недвижимости к уже заявленным проектам. А вот управляющий коммерческой инфраструктурой ГК «Гранель» Владимир Рыбаков полагает, что теперь застройщики жилья будут гораздо осторожнее относиться к инвестициям в логистическое направление. Впрочем, он не исключает дальнейшего расширения портфеля девелопера в этой сфере «при наличии адекватных показателей доходности». 

В целом же опрошенные «Ведомостями» участники рынка никакой трагедии в изменениях правил игры не видят. По их словам, столичные власти дают льготы на строительство именно тех категорий недвижимости, которые представляют максимальный интерес для города. Технопарки и проекты легкой промышленности позволяют Москве развивать собственное производство, поддерживать малый и средний бизнес, а также перспективные инновационные направления, рассуждает президент ГК «Основа» Александр Ручьев. Склады, по его словам, такие функции обеспечить объективно не могут.

Кроме того, как отмечает Фомиченко, нововведения не касаются строящихся объектов, уже внесенных в программу МПТ, поэтому глобальных изменений в отрасли он не ожидает. Более того, такие изменения в каком-то смысле выгодны девелоперам логистических комплексов. По словам Ногай, программа МПТ была одним из важнейших драйверов строительства складов в последние годы. Отмена льгот, по ее мнению, поможет предотвратить дальнейший рост доли вакантных площадей и снижение ставок аренды. 

Интерес жилых девелоперов к складскому сегменту уже сейчас выходит за рамки программы МПТ, рассуждает Алябьев. Поэтому, по его мнению, складской рынок все равно останется привлекательным для таких игроков. Тем не менее в новой Москве объемы строительства складов, скорее всего, сократятся, так как земля там стоит дороже, чем на прилегающих территориях Подмосковья, полагает Фомиченко.

Старший директор департамента складской недвижимости Ricci Руслан Готыжев отмечает, что теперь для строительства логопарков в рамках программы МПТ девелоперы должны будут заявлять производственно-логистические комплексы, при условии что складская часть там не будет превышать 25% от общей площади. Фомиченко же допускает, что те проекты, которые ранее заявлялись как складские, но при этом еще не начали строиться, теперь, скорее всего, будут переформатированы в объекты light industrial. При этом спрос на логистические площади, которые потенциально могли бы появиться в новой Москве, перераспределится на другие направления Московской области, например в Домодедово, резюмирует эксперт.