Конституционный суд встал на сторону добросовестного покупателя жилья

Заявительница Татьяна Панкратова пожаловалась в наивысшую инстанцию на нормы Гражданского кодекса, позволившие истребовать у нее в пользу муниципалитета жилье, которое она приобрела законным образом, полагаясь на данные ЕГРН. КС постановил: ГК пересматривать необходимости нет, а вот дело Панкратовой пересмотру подлежит.

Проблемным объектом квартира в Судаке (Крым), о которой шла речь в деле Панкратовой, стала из-за того, что ранее являлась муниципальной собственностью. В 2017 г. эта однушка была предоставлена в качестве служебного жилья муниципальной служащей и ее сыну. Спустя год жилье исключили из специализированного фонда, госслужащая приватизировала квартиру и через два года продала ее Панкратовой, следует из материалов дела.

А еще через год прокуратура сочла, что у прошлой владелицы не было права на приватизацию, и подала иск в суд об истребовании квартиры. Аргументировано это было в том числе тем, что договор найма прекратился после утраты служебного статуса жилья, а служащая не состояла на учете нуждающихся и, по мнению надзорного органа, ранее искусственно ухудшила жилищные условия. В отношении главы местной администрации было возбуждено уголовное дело.

Суды нижестоящих инстанций с доводами прокуроров согласились, указав, что жилье выбыло из владения государства против его воли.

Панкратова посчитала, что нормы ГК позволили нарушить ее право на частную собственность, поскольку является добросовестным приобретателем. В частности, перед сделкой она запросила сведения из ЕГРН и убедилась в отсутствии арестов, обременений и залогов в отношении квартиры, проверила давность владения жильем. Тем самым проявила «должную степень заботливости и осмотрительности».

КС не нашел в оспариваемых положениях признаков неконституционности. Но, как разъяснил суд, признание незаконными государственных или муниципальных актов о передаче ведомственного жилья в частную собственность не должно автоматически приводить к выводу об отсутствии на это воли органа власти. Ни положения Конституции, ни нормы ГК не исключают вероятности наступления для публично-правового образования негативных последствий из-за отсутствия должной осмотрительности, констатировал суд. Дело Панкратовой будет пересмотрено.

Как рассказал «Ведомостям» представитель заявительницы Евгений Антонов, сторона защиты осталась удовлетворена решением КС. Он также назвал постановление ожидаемым, ориентируясь на предыдущие решения суда по схожим жалобам. Впоследствии это решение КС позволит сформировать правоприменительную практику, надеется юрист.

При разрешении конкретных споров суды часто делают вывод о том, что имущество выбывает по воле публичного собственника тогда, когда оно отчуждается законно, а если имущество отчуждено незаконно, то воли не было, говорит партнер Verba Legal Дмитрий Мальбин. «Вопрос правомерности отчуждения и наличия воли на передачу имущества – это разные категории и смешивать их друг с другом недопустимо», – сказал он.

В целом, по мнению юриста, в отношении приобретателя действует правило «среднего человека». Это значит, что оценка поведению приобретателя дается исходя из того, как в этой ситуации поступил бы обычный (средний) приобретатель, пояснил он. При разрешении споров суды тяготеют к защите собственника, а не защите добросовестного приобретателя, но тут важно понимать, что добросовестный приобретатель потому и называется добросовестным, что его не в чем упрекнуть, резюмирует Мальбин.

КС не произвел юридической революции и, по сути, еще раз подтвердил позиции, которые были ранее высказаны им, заметила адвокат Ольга Подоплелова. Вместе с тем, говорит собеседник, в этом постановлении прозвучала очень важная мысль – у органов власти в силу их специфического статуса повышен стандарт должной осмотрительности. И даже если формально воли публичного собственника на отчуждение собственности не было, а были неправомерные действия чиновников, отвечать за это добросовестные приобретатели не должны, пояснила Подоплелова. Проблема «шаткости» опоры на ЕГРН в России, вероятно, будет вечной, предполагает юрист. Но, как обратила она внимание, КС подтвердил, что покупатель вправе доверять ЕГРН и от него не требуется проверять историю приватизации. В целом, по словам Подоплеловой, эта идея очень плохо воспринимается судами на практике и каждый раз появляются новые и новые требования к тому, что должен был сделать покупатель до заключения сделки, чтобы впоследствии подтвердить свою добросовестность.

За ошибки госорганов платят собственники

В конце марта КС не принял к рассмотрению жалобу Дениса Серегина, который стал в 2010 г. уже вторым владельцем участка в Подмосковье после собственника, который поставил участок на кадастровый учет и зарегистрировал право собственности на основании архивных данных о предоставлении земли по решению сельских властей от 1993 г. Спустя два года после того, как владельцем участка стал Серегин, прокуратура Мытищ обнаружила, что в архиве отсутствует решение сельских властей о передаче участка Архипову, и сочла, что у него не было оснований оформлять права собственности. Надзорное ведомство обратилось в суд с иском ко всем трем участникам событий – Архипову, Серегиной и Серегину, потребовав признать недействительными как постановку участка на кадастровый учет, так и оформление прав собственности.

К 2021 г. Серегин дошел с жалобой до Европейского суда по правам человека (ЕСПЧ), решения которого Россия тогда признавала. Тот счел действия российских судов нарушением права собственности, указав, что власти не контролировали свою землю, допустили продажу участка и не компенсировали ущерб. В 2022 г. Московский областной суд пересмотрел дело и отказал прокурору в иске, но затем апелляция вновь признала сделку незаконной. В 2023 г. суд окончательно истребовал участок у заявителя, а в 2024 г. Верховный суд отказал в пересмотре дела. Никакой компенсации Серегин не получил.

В своем отказном определении КС разъяснил, что начало течения срока исковой давности определяется с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Кроме того, в случае обращения в суд с защитой прав других лиц срок исковой давности начинается с момента, когда это лицо узнало о нарушении. Вопреки доводам заявителя, говорится в документе, ч. 1 ст. 327.1 ГПК (пределы рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции) не создает преимуществ сторонам в представлении доказательств и позволяет суду апелляционной инстанции принимать дополнительные доказательства, если лицом, участвующим в деле, не была обоснована невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд не признал эти причины уважительными.