Девелоперы потянулись в офисы
Ввод бизнес-центров по программе столичных властей увеличится в четыре раза
Реализуемая мэрией Москвы программа создания мест приложения труда (МПТ) стала драйвером строительства офисной недвижимости в столице в условиях практически недоступного заемного финансирования. К концу 2025 года объем ввода бизнес-центров, построенных по этой программе, увеличится почти в четыре раза год к году, подсчитали консультанты.
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
По итогам 2025 года по программе создания мест приложения труда в Москве будет введено в эксплуатацию 341 тыс. кв. м офисной недвижимости, что почти в четыре раза больше год к году, сообщили “Ъ” в консалтинговой компании IBC Real Estate. Такой скачок связан с растущим объемом ввода новостроек: для обеспечения максимальной экономической эффективности застройщики жилья получают льготы от города через программу МПТ, реализуя объекты коммерческой недвижимости, поясняет директор по продажам и приобретениям департамента офисной недвижимости инвестиционно-консалтинговой компании Ricci Дмитрий Антонов.
Программа мест приложения труда была утверждена мэрией Москвы в 2019 году для привлечения застройщиков жилья к строительству не только жилых домов, но и различных коммерческих объектов, создающих рабочие места. На текущий момент заключено 153 соглашения с инвесторами на строительство 6,7 млн кв. м недвижимости, подсчитали в IBC Real Estate. Эта программа предполагает льготы по платежам в бюджет города, включая отсрочку, снижение или освобождение от платы за изменение вида разрешенного использования земельных участков, и упрощенные требования к банковским гарантиям.
Сейчас офисная недвижимость занимает наибольшую долю в структуре реализуемых по программе МПТ объектов — 42%, подсчитали в IBC Real Estate.
В то же время этот сегмент привлекает застройщиков растущими ставками аренды и устойчивым спросом, отмечает партнер консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International Сигуш Бабоян. По подсчетам эксперта, с начала 2025 года арендные ставки в бизнес-центрах класса А в Москве увеличились на 0,8%, до 32,7 тыс. руб. за 1 кв. м в год, в классе В — на 7%, до 25 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
В 2025 году мэрия исключила классические склады из программы создания МПТ. Это, по мнению Дмитрия Антонова, приведет к перетоку еще большего числа застройщиков на офисный рынок. По прогнозам руководителя департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерины Беловой, в 2026 году объем ввода офисных площадей по программе МПТ снизится на 30% год к году, до 231 тыс. кв. м, однако уже в 2027 году показатель резко увеличится более чем вдвое год к году, до 509 тыс. кв. м.
В условиях ограниченного доступа к финансированию программа создания мест приложения труда стала серьезным драйвером строительства офисной недвижимости, отмечает Екатерина Белова. Однако даже рекордные объемы ввода не поспевают за растущим спросом на бизнес-центры.
Сегодня практически все новые офисные площадки уже реализованы: к концу 2025 года вакансия в бизнес-центрах Москвы сохранится на очень низком уровне — 3,6%, говорит руководитель департамента офисной недвижимости консалтинговой компании CORE.XP Ирина Хорошилова.
Застройщики, которые некоторое время назад запустили офисные проекты, уже переходят к поэтапным продажам, реализуя площади в своих бизнес-центрах внарезку, говорит господин Антонов. Как правило, такие сделки оформляются по договору купли-продажи будущей вещи (позволяет зафиксировать условия и цену на момент, когда вещь еще не существует). Сейчас около 76% проектируемых офисных объектов реализуются по таким договорам, отмечают в IBC Real Estate.