В этом году вступили в силу некоторые изменения в налогообложении, в частности, они касаются и продажи недвижимости. Поэтому сейчас при продаже квартиры можно заплатить как значительную сумму налогов, так и вообще их не платить.
К кому у налоговой нет претензий
Продавцы недвижимости платят налоги по-разному: одних вообще не облагают налогом, а с других берут существенные проценты налога на прибыль и военный сбор.
Основные изменения налогообложения операций с недвижимостью предусмотрены в законе "О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины.
"На размер налога или льготу теперь влияет, сколько объект жилой недвижимости находится в собственности", - отметила эксперт по недвижимости Елена Бондарук в комментарии РБК-Украина.
По ее словам, по-прежнему продажа первого объекта недвижимости в течение календарного года освобождается от налогообложения, если владелец владел им более трех лет. В 2025 году ужесточились требования по второму и последующим продажам. Если человек продает вторую квартиру или дом в течение года, он должен уплатить налог по полной ставке.
А вот на коммерческую недвижимость налог всегда неизменен: НДФЛ (налог на доходы физических лиц) - 5%, военный сбор - 5%, государственная пошлина - 1%, независимо от того, сколько времени имущество находится в собственности.
Бондарук отмечает, что сейчас налоговые обязательства физических лиц зависят от количества продаж в течение года и статуса недвижимости:
- первая продажа за год при условии владения недвижимым имуществом свыше 3 лет - 0% налога на прибыль, 0% военного сбора;
- первая продажа за год при условии пребывания объекта в собственности до 3 лет - 5% налога на прибыль, 5% военного сбора;
- второй и каждая последующая продажа за год - 18% налога на прибыль, 5% военного сбора.
Эксперт уточняет, что в случае подтверждения первоначальной стоимости приобретения недвижимости, налог уплачивается только по разнице между покупкой и продажей. К примеру, если продается квартира за 1,5 млн грн, которая была приобретена за 1 млн грн, то налог на прибыль в размере 18% и военный сбор в размере 5% будут начислены только на разницу в 500 тыс. грн, а не на всю сумму продажи.
Но если продавец не сможет подтвердить первоначальную стоимость жилья, то налог будет начислен на всю сумму продажи. Для того чтобы подтвердить первоначальную стоимость, нужно предоставить документы о покупке недвижимости. Однако при продаже обязательно производится новая оценка имущества.
В итоге получатся, что при повторной продаже жилья в 2025 году сумма налоговой нагрузки может достичь 23%.
Наследство и дарение
Эксперт также обращает внимание на то, что в Налоговом кодексе предусмотрено несколько исключений по уплате налогов. В частности, если объект передан по наследству от родственников первой степени (родители, дети) и продается до наступления трехлетнего срока владения, можно избежать уплаты налога на прибыль.
"Не облагается налогом и недвижимость, которая более 3 лет находится в собственности и недвижимость, которой владеет продавец по наследству",- пояснила Бондарук.
Что касается дарения недвижимости, то, как объясняют эксперты DecorMDI, уровень налогообложения зависит от того, между кем совершается сделка - между близкими родственниками или между чужими людьми. К близким родственникам относятся родители, официальные супруги, дети, родные братья и сестры, баба, дед и внуки. Если же недвижимость дарится чужим людям, то налоги уплачиваются в полном объеме.
Елена Бондарук отметила также, что в отдельных случаях освобождаются от налога люди с инвалидностью 1 группы, ветераны боевых действий, внутренне перемещенные лица, получившие компенсацию за разрушенное жилье.
При продаже недвижимости могут возникать и другие сборы и расходы. В частности, это государственная пошлина за нотариальное удостоверение договора купли-продажи, размер которого зависит от стоимости недвижимости и составляет 1% от оценочной стоимости или суммы договора.
Кроме того, покупатель перед нотариальным удостоверением договора должен оплатить сбор на обязательное государственное пенсионное страхование, который составляет 1% оценочной стоимости недвижимости.
К сопутствующим расходам относятся услуги нотариуса, оплата внесения изменений в Государственный реестр имущественных прав, возможны банковские или страховые комиссии.
Если же договор заключается по заниженной цене, продавец несет налоговые риски: фискальные органы могут признать стоимость продажи ниже рыночной и доначислить налоги. А вообще-то в 2025 году планируется введение электронного мониторинга рыночных цен, что усложнит использование "серого" оформления сделок.
Торговля недвижимостью во время войны
Как сообщили в Минюсте, в 2024 году было заключено 178,5 тыс. сделок купли-продажи квартир и жилых домов. В Агентстве недвижимости ЛУН посчитали, что это немного больше (+3%), чем в 2023 году, когда украинцы продали в общей сложности 172,6 тыс. квартир. Но все еще почти вдвое (-45%) меньше количества таких сделок, заключенных в течение 2021 года.
Самое большое количество сделок в прошлом году было зафиксировано в столице - нотариусы засвидетельствовали 34,1 тыс. договоров купли-продажи жилья. Достаточно активной была вторичка в Днепропетровской области, где продали 18,1 тыс. квартир. В Киевской области было продано 13,9 тыс. квартир и домов, в Одесской области - 12,6 тыс., в Харьковской - 12,2 тыс., а на Львовщине - 12,1 тыс.
А вот в 2023 году в столице было продано 32,2 тыс. квартир, в Киевской области - 12,2 тыс., в Днепропетровской области - 18,8 тыс., в Одесской - 11,8 тыс., во Львовской - 12,8 тыс., в Харьковской - 10,8 тыс. квартир.
К слову, согласно Налоговому кодексу Украины, некоторым собственникам жилья до 1 июля необходимо уплатить налог за так называемые "лишние" квадратные метры. Это касается квартир, площадь которых превышает 60 кв.м. Облагаются налогом также дома площадью более 120 кв.м и совокупная площадь нескольких объектов недвижимости от 180 кв.м.
Известно уже, что за первый квартал 2025 года украинцы заплатили более 2,5 млрд грн налога на недвижимость, что на 17,7% больше, чем была внесена плата за аналогичный период прошлого года. Регионом-лидером по объемам уплаченных сумм признана Одесская область.
Галина Гирак