Индикатор пузыря - это один из подходов для количественной оценки перегрева цен на рынке жилья, говорится в обзоре ЦБ. В отличие от индикатора перегрева цен на жилье на основе HP-фильтра (фильтр Ходрика-Прескотта), который рассчитывает только отклонения реальных цен от долгосрочного тренда, индикатор пузыря учитывает также и другие показатели. Среди них - ипотечные выдачи, стоимость аренды, доход населения и изменение строительства.

На первичном рынке недвижимости до второй половины 2024 года наблюдался рост всех показателей, что увеличивало риск возникновения пузыря в данном сегменте, отмечает ЦБ. На фоне завершения массовой льготной ипотеки и высоких ипотечных ставок рост ипотечных выдач замедлился, что позволило сократить риски возникновения пузыря в конце прошлого года. "Однако в I квартале 2025 г. в связи с опережающим ростом цен на недвижимость относительно доходов населения и стоимости аренды квартиры риск возникновения пузыря на первичном рынке недвижимости вновь вырос и в апреле 2025 года индекс достиг значения в 1,6 пункта", - говорится в обзоре ЦБ. Это максимальное значение. При этом на вторичном рынке недвижимости в связи с дорогой ипотекой и отсутствием широких льготных программ риск появления пузыря отсутствует, отмечает Банк России. На вторичном рынке максимальное значение около 1,2 пункта было в конце 2021 года, после чего показатель стал снижаться и сейчас держится около нуля.

ЭкономикаКак выгоднее сдавать недвижимость: на короткий срок или частями

Риск пузыря на рынке новостроек увеличился, и это действительно связано с увеличивающимся разрывом между темпами роста доходов потенциальных покупателей и арендных ставок, причем последние серьезно отстали от обычного соотношения между стоимостью недвижимости и арендной ставкой, соотношение доходности по депозитам и арендными ставками давно не в пользу последних, говорит профессор Финуниверситета Александр Цыганов. "И это внушает опасения, которые вполне рационально сгруппированы аналитиками Банка России. Однако нужно дополнительно учесть и факторы охлаждения: наши сограждане часто рассматривают недвижимость не как инвестиционный продукт, а как надежное сбережение своих средств на длительный срок, защиту от долгосрочной инфляции, где-то как надежный источник средств на пенсии, а в данном случае месячная арендная плата точно сопоставима со средней пенсией. Часть покупателей приобретает жилье на вырост, понимая потребности своих детей. Есть и понимание потребности в жилье в крупных городах у россиян, желающих в них переселиться. Добавим к этому снижение темпов строительства и предложения у многих застройщиков в условиях устойчивого, долгосрочного, пусть и недостаточно платежеспособного спроса на недвижимость", - говорит Цыганов. Поэтому, по его мнению, можно и нужно согласиться, что риск формирования пузыря на рынке новостроек есть, но есть и много факторов, препятствующих его реализации. А в условиях стимулирования конкуренции на рынке новых жилых проектов, которые отражены в недавних поручениях президента, можно рассчитывать на проведение государственной политики, эффективно препятствующей такому "пузырению".

Именно ценовой пузырь на рынке жилья уже давно есть, по крайней мере в Москве и других крупных городах, где за последние годы квартиры на фоне широкого распространения льготных ипотечных госпрограмм выросли в цене примерно вдвое, отмечает руководитель Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко. "Что происходило: ставка по ипотеке снижалась, а застройщики поднимали стоимость метра, что нивелировало выгоду для покупателя. При этом стоимость жилья на первичке сильно оторвалась от вторичного рынка, где льготной ипотеки не было. Меры правительства и Центробанка, в том числе в части отключения льготной ипотеки, были направлены как раз на то, чтобы рынок охладить и сбалансировать", - поясняет он.

ЭкономикаОткладывать покупку жилья - не лучшая стратегия. Эксперты объяснили бум ипотечных сделок в столице

После завершения массовых ипотечных льгот и роста ключевой ставки, сделавшего рыночную ипотеку недоступной для большинства заемщиков, спрос охлаждается, но пока застройщики не спешат пересматривать ценники - продажи поддерживает "Семейная ипотека" и набравшие популярность рассрочки, говорит Репченко. Но Центробанк не поддерживает рассрочки и не исключает возможность их регулирования при широком распространении, а впереди - традиционно низкий для рынка недвижимости сезон отпусков.

Плюс сегодня рынок живет в ожидании снижения ключевой ставки, благодаря чему, как надеются многие участники рынка, на фоне падения доходности депозитов огромные сбережения населения потекут в недвижимость, где сформируется дефицит предложения за счет замедления вывода новых проектов застройщиками, и цены снова взлетят вверх, говорит Репченко. Но снижение ключевой ставки может снова затянуться, как это происходит уже второй год, отмечает он. А если оно и начнется, то может оказаться очень медленным и не позволит выгодно перекредитоваться всем тем, кто уже приобрел, а по сути лишь зарезервировал квартиру по формуле "купи сегодня - плати завтра": с помощью рассрочек, субсидированной или траншевой ипотеки. "В результате может оказаться, что существенная часть уже "купленных" квартир вернется на рынок и сформирует вовсе не дефицит, а, напротив, затоваривание. Так что, если не случится новых массовых ипотечных льгот, есть шанс, что цены, напротив, могут развернуться вниз, и пузырь начнет постепенно рассасываться", - подытоживает эксперт.